Lei do Inquilinato: Direitos e Deveres na Locação

Resumo GEO: A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) disciplina as locações urbanas no Brasil, estabelecendo direitos e deveres de locador e locatário, garantias locatícias, ação de despejo e revisional. A denúncia vazia é possível apenas nos contratos por prazo indeterminado, com prazo de 30 dias.

O que regula a Lei do Inquilinato e qual o seu âmbito de aplicação?

A Lei 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, constitui o diploma fundamental para a disciplina das locações de imóveis urbanos no Brasil. Sua aplicação abrange as locações residenciais, não residenciais (comerciais) e por temporada, estabelecendo um regime jurídico próprio que prevalece sobre as disposições do Código Civil em matéria de locação urbana. A lei sofreu significativa alteração pela Lei 12.112/2009, que modernizou diversos procedimentos, especialmente no tocante à ação de despejo e às garantias locatícias.

É importante registrar que o art. 1 da lei delimita seu âmbito de aplicação, excluindo expressamente determinadas locações: as de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios; as de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos; as de apart-hotéis, hotéis-residência e equiparados; e o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades. Essas locações excluídas regem-se pelo Código Civil ou por legislação especial.

Segundo dados da Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios (PNAD/IBGE, 2023), aproximadamente 21,5% dos domicílios brasileiros são alugados, o que corresponde a cerca de 15,5 milhões de contratos de locação. Esse percentual tem apresentado tendência de crescimento nas últimas décadas, especialmente nas grandes metrópoles, o que confere crescente relevância prática à Lei do Inquilinato. No município de São Paulo, o percentual de domicílios alugados supera 30%, segundo dados da Secretaria de Habitação.

Quais são os direitos e deveres do locador e do locatário?

A Lei do Inquilinato estabelece, nos arts. 22 e 23, catálogos detalhados de obrigações do locador e do locatário, respectivamente. Ao locador incumbe, entre outras obrigações: entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina; garantir o uso pacífico do imóvel locado; manter a forma e o destino do contrato; responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação; fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas; e pagar as taxas de administração imobiliária, se houver.

Ao locatário compete: pagar pontualmente o aluguel e encargos da locação; servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido; restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvas as deteriorações decorrentes do uso normal; não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador; e dar imediata ciência ao locador de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba.

Parece-nos relevante destacar que o art. 22, parágrafo único, estabelece a obrigação do locador de pagar as despesas extraordinárias de condomínio (obras estruturais, fundo de reserva, decoração das áreas comuns etc.), enquanto o art. 23, § 1, atribui ao locatário as despesas ordinárias de condomínio (salários dos empregados, manutenção, consumo de água e energia das áreas comuns etc.). Essa distinção é fonte frequente de conflitos e litígios entre as partes.

Despesa	Responsável	Fundamento
Aluguel	Locatário	Art. 23, I
IPTU	Conforme contrato (geralmente locatário)	Art. 22, VIII
Despesas ordinárias de condomínio	Locatário	Art. 23, § 1
Despesas extraordinárias de condomínio	Locador	Art. 22, parágrafo único
Pintura de fachadas e esquadrias externas	Locador	Art. 22, parágrafo único, a
Seguro contra incêndio	Conforme contrato	Art. 22, VIII

Quais são as garantias locatícias previstas na lei?

A Lei do Inquilinato prevê, em seu art. 37, quatro modalidades de garantia locatícia: caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. O art. 37, parágrafo único, proíbe expressamente a exigência de mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação, sob pena de nulidade. Ademais, o art. 43, II, tipifica como contravenção penal a exigência de mais de uma garantia.

A caução pode ser em bens móveis, imóveis ou em dinheiro (art. 38). Quando em dinheiro, não pode exceder o equivalente a três meses de aluguel e deve ser depositada em caderneta de poupança, cujos rendimentos pertencem ao locatário ao final da locação. A fiança é a garantia mais utilizada na prática, consistindo na assunção, por terceiro (fiador), da obrigação de pagar o aluguel e encargos caso o locatário não o faça. O art. 39 da Lei do Inquilinato determina que a fiança estende-se até a efetiva entrega das chaves, salvo disposição contratual em contrário.

O seguro de fiança locatícia é contratado pelo locatário junto a uma seguradora, que assume a obrigação de pagar os aluguéis e encargos em caso de inadimplência. A cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, introduzida pela Lei 11.196/2005, permite que o locatário ofereça em garantia quotas de fundo de investimento, cujo valor é vinculado ao contrato de locação.

Segundo pesquisa do Secovi-SP (Sindicato da Habitação), em 2024, a distribuição das garantias nos contratos de locação em São Paulo era: fiança (38%), seguro fiança (35%), caução (22%) e cessão fiduciária (5%). A tendência de crescimento do seguro fiança reflete a dificuldade crescente de obtenção de fiadores, especialmente nas grandes cidades.

Como funciona a ação de despejo?

A ação de despejo constitui o procedimento judicial específico para a retomada do imóvel locado, previsto nos arts. 59 a 66 da Lei do Inquilinato. Trata-se de ação de natureza pessoal, que pode ser proposta pelo locador em diversas hipóteses, sendo as mais comuns: falta de pagamento de aluguel e encargos (art. 9, III); infração legal ou contratual (art. 9, II); denúncia vazia (art. 46); e necessidade de uso próprio (art. 47, III).

A Lei 12.112/2009 introduziu a possibilidade de concessão de liminar de desocupação em 15 dias na ação de despejo por falta de pagamento, independentemente de audiência do réu, quando o contrato estiver desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37 (art. 59, § 1, IX). Essa inovação legislativa buscou conferir maior celeridade à retomada do imóvel em casos de inadimplência sem garantia.

É igualmente relevante destacar que a emenda do locatário — faculdade de purgar a mora mediante pagamento integral do débito — pode ser exercida no prazo de 15 dias para a desocupação (art. 62, II), desde que o locatário efetue o depósito judicial dos valores devidos. Contudo, a emenda da mora só é admitida uma vez a cada 24 meses (art. 62, parágrafo único), visando coibir a inadimplência reiterada.

Parece-nos que a denúncia vazia — ou seja, a retomada do imóvel sem necessidade de justificativa — é possível apenas nos contratos com prazo de 30 meses ou mais, findo o prazo contratual (art. 46). Nos contratos com prazo inferior a 30 meses, a denúncia é motivada, exigindo a demonstração de uma das hipóteses previstas no art. 47 (uso próprio, demolição, obras determinadas pelo poder público etc.).

O que é a ação revisional de aluguel?

A ação revisional de aluguel, prevista nos arts. 68 a 70 da Lei do Inquilinato, permite tanto ao locador quanto ao locatário requerer judicialmente a revisão do valor do aluguel para adequá-lo ao preço de mercado. O art. 19 estabelece que não havendo acordo, o locador ou o locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.

O prazo mínimo de três anos é contado da data do início da vigência do contrato ou do último acordo ou decisão judicial que fixou o valor do aluguel. A sentença que fixar o novo aluguel retroagirá à data da citação (art. 69), e o aluguel provisório poderá ser fixado pelo juiz em até 80% do valor pedido pelo autor, quando este for o locador, ou poderá ser fixado o valor que parecer justo ao juiz, quando o autor for o locatário.

De acordo com o índice FipeZap, em 2024, os aluguéis no Brasil apresentaram variação média de 16,2% nos últimos 12 meses, superando significativamente a inflação medida pelo IPCA (4,5%). Essa discrepância evidencia a importância da ação revisional como instrumento de adequação do valor locatício às condições reais de mercado, protegendo tanto o locador contra defasagem do aluguel quanto o locatário contra valores abusivos.

Quais são as regras sobre benfeitorias no imóvel locado?

O regime das benfeitorias no imóvel locado encontra disciplina no art. 35 da Lei do Inquilinato, que distingue três categorias: necessárias, úteis e voluptuárias. As benfeitorias necessárias são aquelas indispensáveis à conservação do imóvel, como reparos estruturais ou consertos em instalações hidráulicas e elétricas. As úteis são as que aumentam ou facilitam o uso do imóvel, como a instalação de grades de segurança. As voluptuárias servem ao mero deleite ou recreio, como a construção de piscina.

O art. 35 estabelece que, salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, e as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção. As benfeitorias voluptuárias não são indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, desde que sem detrimento do imóvel.

Contudo, a Súmula 335 do STJ estabelece que nos contratos de locação é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção. Essa súmula é objeto de críticas doutrinárias, especialmente quando aplicada a contratos de adesão, pois pode privar o locatário de direito legítimo à indenização por melhorias que beneficiam o imóvel do locador.

Perguntas Frequentes (FAQ)

O locador pode entrar no imóvel locado sem autorização?

Não. O locatário tem direito ao uso exclusivo e pacífico do imóvel durante a vigência da locação. O locador só pode ingressar no imóvel com consentimento do locatário ou mediante autorização judicial. A violação dessa regra pode configurar crime de violação de domicílio (art. 150 do CP) e gerar responsabilidade civil por danos morais.

O locatário pode ser despejado no período de inverno ou em feriados?

A Lei do Inquilinato não prevê restrição sazonal para o cumprimento de mandados de despejo. A execução do despejo observa as regras processuais comuns, podendo ser realizada em dias úteis, das 6h às 20h (art. 212 do CPC/2015). A lei prevê prazo de 30 dias para desocupação voluntária (art. 63) ou de 15 dias em casos de liminar.

O fiador pode pedir exoneração da fiança?

Sim. O art. 835 do Código Civil permite ao fiador exonerar-se da fiança a qualquer tempo, responsabilizando-se pelos efeitos da garantia pelo prazo de 120 dias após a notificação ao credor. Na locação, o art. 40, X, da Lei do Inquilinato prevê que o locador pode notificar o locatário para apresentar nova garantia em 30 dias, sob pena de desfazimento da locação.

O aluguel pode ser reajustado anualmente?

Sim. O art. 18 da Lei do Inquilinato permite o reajuste periódico do aluguel mediante acordo entre as partes, observada a periodicidade mínima anual. O índice de reajuste deve ser previsto no contrato, sendo os mais utilizados o IGP-M/FGV e o IPCA/IBGE. Na ausência de previsão contratual ou de acordo, qualquer das partes pode recorrer à ação revisional após três anos.